Afin d’exploiter son activité, le commerçant a besoin d’un lieu permettant l’accès à une clientèle potentielle. À moins d’acheter un local, le commerçant devra se résoudre, le plus souvent, à le louer. La conclusion d’un bail commercial lui permettra d’exploiter son fonds au sein de « murs » mis à sa disposition par un bailleur.
Le droit du bail commercial régule les relations entre le propriétaire d’un bien commercial (le bailleur) et le locataire qui exploite une activité commerciale dans ce bien (le preneur).
Pour rappel, le bailleur peut être tout propriétaire, personne physique ou morale, d’immeubles, de locaux ou encore d’emplacements.
Cet article est axé sur les règles en matière de bail commercial à connaître pour le propriétaire du lieu d’exploitation de l’activité. Pour cela, nous avons décidé de vous révéler, à vous propriétaire, les points déterminants à connaître en matière de bail commercial.
1) À connaître avant la conclusion du bail commercial
Pour consentir valablement un bail commercial, vous devez vous assurer d’avoir le pouvoir et la capacité de conclure un tel acte.
- En matière de capacité, vous devez être majeur (18 ans). Si vous êtes sous tutelle, votre tuteur peut conclure un bail à usage commercial à votre place. Toutefois, pour le renouvellement de celui-ci, il faudra solliciter l’accord du conseil de famille ou à défaut, du juge des tutelles.
- En matière de pouvoir, deux situations doivent être mises en lumière:
- Si vous êtes marié sous le régime légal de la communauté de biens ou en communauté universelle, et que le bien est commun, vous devez solliciter l’accord écrit de votre époux/se, à peine de nullité du bail commercial.
- Si vous êtes usufruitier, vous ne pouvez pas conclure de bail commercial sans l’accord écrit du nu-propriétaire, à peine de nullité.
2) À connaître au moment de la conclusion du bail commercial
- Vous avez l’obligation de dresser un état des lieux tant lors de la prise de possession des locaux que lors de la restitution des locaux.
- Également, vous devez dresser un inventaire des charges locatives et des impôts afin de fixer une répartition entre vous et le preneur.
- Enfin, vous avez l’obligation d’informer le preneur sur : les catégories de charges, impôts, taxes et redevances chaque année et à chaque fois qu’elles sont nouvelles ainsi que sur les travaux réalisés ou à venir. Tout ceci dans un souci de transparence.
3) À connaître en cours de bail
- Sur la résiliation anticipée du bail : la durée minimum du bail commercial est de 9 ans. Toutefois, vous pouvez donner congé au preneur à l’issue d’une période de 3 ans en cas de travaux ou de démolitions ou s’il existe au sein du bail commercial une clause résolutoire, ou, encore, en cas d’un commun accord entre les deux parties.
- Sur le changement d’activité totale du preneur : possibilité de s’y opposer pour motif grave et légitime, notamment si cela est de nature à compromettre vos intérêts.
- Sur la sous-location : il vous est conseillé de vous opposer directement à la sous-location par une clause spécifique incluse dans le contrat de bail commercial. Le cas échéant, il vous est possible de la refuser ultérieurement. Si la sous-location est irrégulière (contre votre accord mais quand même effectuée), vous pouvez résilier le bail principal et obtenir le paiement des loyers perçus par votre locataire.
- Sur le refus de renouveler le bail : si vous décidez de refuser au preneur le renouvellement de son bail, vous devrez lui verser une indemnité d’éviction (somme d’argent), sauf à prouver un motif grave et légitime.
- Sur la possibilité de réviser les loyers : vous pourrez modifier le montant du loyer tous les 3 ans ou par le jeu de clauses spécifiques.
Tous ces éléments nous laissent à penser qu’en tant que propriétaire, vous devez prendre le temps de réfléchir au contrat de bail commercial que vous souhaitez conclure. Pour ce faire, nous pouvons vous accompagner dans vos démarches en vous aidant à définir vos besoins, à vous protéger juridiquement par le biais de la rédaction du bail commercial et, enfin, à vous assister en cours de bail.
